破題“危舊小”,城市更新的繁與難
商店林立的南京市秦淮區(qū)瑞金路,熱鬧繁榮。但從6號巷口拐進去,卻是另一番場景:年代久遠的磚木結構房屋,斑駁的外墻布滿霉斑,違建和空中飛線雜亂無章,整個片區(qū)破敗不堪。這是始建于1969年的御河新村小區(qū),住著199戶居民,是典型的城區(qū)“危舊小”。
2020年底,該小區(qū)的建筑分別被鑒定為C級和D級危房,啟動拆除重建。令人始料未及的是,這個利民惠民的城市更新項目舉步維艱。天平的兩端,一邊是大多數(shù)居民迫切的改善意愿,另一邊是少數(shù)居民堅持兩年仍不簽約。
近日,該項目傳來消息,其中的4棟樓房以及平房部分即將動工。剩余的1棟樓房,擬改為修繕加固。
“既要充分尊重民意,也要盡力促成民意的統(tǒng)一?!边@是成片居住類地段城市更新項目最大的難點所在。御河新村作為南京首批啟動的居住類地段城市更新項目之一,其兩年多的探索和實踐,對南京的城市更新試點不無啟示。
17平方米老房子一住50年
“一到下雨天,頂樓漏雨,底樓淹水?!比鸾鹇方值擂k事處副主任殷耀華每逢暴雨天就要去御河新村排險。去年7月的一天夜里下了場暴雨,殷耀華立即帶人趕到現(xiàn)場,“那天夜里燈火通明,一樓的居民都在從家里往外排水?!?/span>
漏雨、淹水,整體建筑老化嚴重,單位面積小、功能不全……都是迫切需要解決的問題。例如18棟,大部分房屋面積不到20平方米,130多戶居民沒有自己的衛(wèi)生間,如廁全靠小區(qū)對面的公廁或痰盂解決。
御河新村是上世紀南京最早一批居民小區(qū)之一。5棟3層樓房分別是南京機床廠、新街口百貨公司、南汽集團的職工宿舍樓,至今仍住著不少老職工。其中,18棟202室68歲的王英鳳一家三口,在17平方米的小房子里住了30年?!耙婚g12平方米的小屋既是臥室又是客廳,加上過道和廚房,統(tǒng)共才17平方米,住得憋屈。冬冷夏熱,沒有衛(wèi)生間,就用大盆洗澡。上廁所得下樓,100多戶人家共用一個廁所?!蓖跤ⅧP說,這棟樓的住戶大都是南京機床廠的老職工,有的已在這里住了50年。
居民改善的意愿強烈,多次向街道反映要求更新。殷耀華說,瑞金路街道和壹城集團從2020年底啟動該片區(qū)的城市更新工作,提出全部拆除重建的方案。從當時的調(diào)查情況來看,大部分居民同意這個方案,并在2020年底搬離御河新村,在外租房過渡。
根據(jù)南京《居住類地段城市更新規(guī)劃土地實施細則》,涉及危房消險的居住類地段城市更新項目,需更新項目內(nèi)相關權利人簽約率達95%,滿足一定條件后,才可辦理建設工程規(guī)劃許可。兩年來,項目工作組召開了20多次居民議事會,進行兩輪意見征詢。2022年7月首次簽約時,簽約率不足95%。當年12月,項目重新劃分為3個更新單元后再次啟動簽約,其中兩個更新單元簽約率分別為99.2%、100%,168戶居民即將如愿以償,而第3個更新單元簽約率仍不足95%。
一戶一案滿足個性化設計
瑞金路街道和壹城集團聯(lián)合成立的工作組經(jīng)過多次居民議事會后,商定的項目實施方案為:整個片區(qū)拆除重建,重建后的樓房增設電梯,其中兩棟增加一層樓,比原有的建筑面積增加1000多平方米,增加的面積用于完善每戶的使用功能,為其增設衛(wèi)生間、廚房等。原先住在平房的居民全部進入樓房,平房拆除后的空間作為小區(qū)公共空間,增加綠化景觀等。承擔項目設計的江蘇深遠建筑設計研究有限公司繪制的效果圖顯示,整體建筑延續(xù)了此前磚紅色外墻、斜屋頂?shù)娘L格,樸實大氣,樓棟間距開闊,小區(qū)綠植環(huán)繞。
根據(jù)南京市相關政策,C級和D級危房拆除重建,建設成本由政府補貼40%、60%,居民承擔剩余部分。項目現(xiàn)場負責人、壹城集團的陸劍峰告訴記者,該項目建安造價為5500元/平方米。按照每套房屋平均增加3至5個平方米的面積計算,每戶居民需要承擔幾萬元到十幾萬元不等。
大多數(shù)居民對這個方案十分滿意。簽約時,不少居民提前一天來到項目辦公室門口排隊。王英鳳可選的戶型建筑面積雖然只有29平方米,但仍比原住房大了不少。設計師張幸說,這是符合江蘇省《住宅設計標準》要求的最小戶型。
“這里菜場、購物、就醫(yī)都方便,又有電梯,特別適合老年人住。”王英鳳表示,“住了幾十年的地方,還是不想離開。”
每戶居民都有不同的訴求,其中對戶型和面積的要求最為具體。陸劍峰表示,面積是無法突破的底線,而關于戶型的個性化設計,則盡量優(yōu)化滿足,必要時采取“一戶一方案”。
重新拆分更新單元“破題”
2022年7月,項目首次啟動簽約,最終簽約184戶。由于簽約率不到95%,項目被迫暫停。
聽到這個結果,已經(jīng)在外租房過渡近兩年的184戶簽約居民出現(xiàn)焦慮情緒。70多歲的居民於水娟流淚道,她做夢都想住在一套有衛(wèi)生間、有廚房的房子里。15棟109室居民李女士說,在外過渡的兩年里,已經(jīng)有幾位年紀大的老鄰居過世,他們生前最大的愿望就是住上有電梯的新房,卻沒有等到這一天。
對此,南京市秦淮區(qū)委、區(qū)政府召集相關單位,多次會商研究,試圖找到新的突破口。他們發(fā)現(xiàn),未簽約居民主要集中在15棟。這棟樓房建筑年代較晚一些,每戶面積略大一些,是成套住宅,居民的情況也較為復雜。“是否可以按土地權屬將片區(qū)劃分為3個更新單元,再重新計算簽約率呢?”他們?yōu)檫@個創(chuàng)新思路找到了政策依據(jù):寧規(guī)劃資源【2020】339號規(guī)定“更新片區(qū)劃定可以結合產(chǎn)權界限調(diào)整規(guī)劃地塊范圍,合并或拆分地塊”。
于是,項目被重新劃分為3個更新單元:17、18、19幢房屋及平房為一個單元,16幢為一個單元,15幢為一個單元。如此調(diào)整后,2022年12月8日簽約程序再次啟動。工作組也擴容了,增加精干力量,加快簽約進度。至2023年1月6日簽約期滿,第一個更新單元簽約率99.2%,第二個單元簽約率100%。而第三個更新單元由于7戶未簽約,項目組擬改為修繕加固的更新方式消除安全隱患。
這個結果,令御河新村片區(qū)168戶居民選擇以拆除重建更新改造的愿望得以實現(xiàn)。但是,15幢的24戶已簽約居民不免失望。對“各有理由”不簽約的7戶居民,工作組曾多次拿出針對性的方案,但均未達成統(tǒng)一意見。
城市更新考驗管理者綜合能力
從大拆大建到“留改拆”,近年來我國城市更新的模式發(fā)生重大改變。2021年,南京和蘇州入選住建部首批城市更新試點名單,先行先試,探索城市更新統(tǒng)籌謀劃機制、可持續(xù)模式及探索建立城市更新配套制度政策。
南京將城市更新分為四大類,其中,居住類地段城市更新與百姓生活息息相關,在試點探索中遇到的問題最為復雜。2022年9月,在一場《南京市城市更新辦法(試行)》征求意見座談會上,來自基層一線的區(qū)級更新辦工作人員,對居住類地段更新談及的困難最多。
南京大學城市規(guī)劃院有限公司城鄉(xiāng)分院院長張川認為,居住類地段城市更新開展的難度在于,一是市民對自己切身利益能否保障的擔心,二是公共投入大,資金平衡有難度,這些均十分考驗城市管理者的綜合治理能力。他認為,首先要在法律框架下確定各方權責利邊界,工作組向居民公開、透明傳達國家城市更新的基本政策后,要保障他們的合法權益、合理訴求并尊重他們的選擇?!澳壳埃覈鞯爻鞘懈鹿ぷ髡谔剿魍七M,經(jīng)驗不斷積累。市民對城市更新的認知存在差異,城市管理者可用的治理工具、解決問題的辦法需要繼續(xù)探索。”
秦淮區(qū)是南京推行居住類城市更新項目最多的一個區(qū)。3月11日,該區(qū)另一個居住類地段城市更新項目“小松濤”簽約率實現(xiàn)100%,而比“小松濤”早啟動一年的御河新村,至今仍未真正進入建設階段。
南京市規(guī)劃資源局秦淮分局局長、區(qū)更新辦常務副主任李建波表示,這個協(xié)調(diào)解決難題的過程,恰恰對探索中的城市更新最有意義?!按蠖鄶?shù)居民認可,少數(shù)居民因主、客觀認識‘暫未跟上’,這種情況下,既要充分尊重民意又要促成意見的統(tǒng)一,很難一蹴而就?!彼ㄗh,對更新項目內(nèi)大部分人的公共利益采取“點式征收”,同時因地制宜、一戶一策加強民生兜底統(tǒng)籌,爭取居民的廣泛理解和參與。
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